Denetim hakkında en çok sorulanlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi, kat malikleri kurulunun yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlediğini söyler. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında bir süre yazılmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa hesap her zaman denetlenebilir.

Yani denetim, isteğe bağlı bir ek hizmet değil, kanunun öngördüğü olağan yönetim düzeninin parçasıdır. Uygulamada çoğu sitede atlanması, zorunlu olmadığı anlamına gelmez.

Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.41

Kanun, kat malikleri kurulunun denetim işini kendi aralarından seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebileceğini söyler. Bu nedenle seçilmiş denetçi kat maliklerinden biri olmak zorundadır; dışarıdan bir şirket bu göreve seçilemez.

Profesyonel destek bu görevin yerine geçmez, onu besler. İncelemeyi yapar, çalışma kâğıtlarını hazırlar, bulguları belgeye bağlar ve raporu yazar; rapor kurula seçilmiş denetçi ya da denetim kurulu eliyle sunulur.

Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.41

Evet ve genellikle en gerekli olduğu an budur. Devralınan borçların, alacakların, kasa ve banka bakiyelerinin, açık icra takiplerinin ve devam eden sözleşmelerin tespiti yeni yönetimi sonradan doğacak tartışmalardan korur.

Geçmiş dönem incelemesinde belgeye ulaşmak zorlaşabilir. Bu durumda ulaşılamayan belge de rapora bulgu olarak yazılır; eksikliğin kendisi bir tespittir.

Kat maliki, yönetimden hesap sorma ve bilgi alma hakkına sahiptir; ancak yönetimin tüm defter ve belgelerini incelemeye açtırmak kural olarak kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.

Uygulamada işleyen yol şudur: denetim talebi bir sonraki kurul toplantısına gündem maddesi olarak taşınır ve kurul kararıyla denetim yaptırılır. Kurul karar almazsa ya da yönetim hesap vermekten kaçınırsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

Dayanak: Hesap verme yükümlülüğü: m.39 · Hâkimin müdahalesi: m.33

Yönetime yazılı bir belge listesi verilir ve belgeler teslim tutanağıyla alınır. Liste altı başlıkta toplanır: defter ve kurul belgeleri, mali belgeler, personel belgeleri, sözleşme ve satın alma dosyaları, teknik belgeler, güvenlik ve yangın belgeleri.

Tam listeyi ve her başlıkta neye bakıldığını Denetimde neler yapılır sayfasında bulabilirsiniz. Liste olduğu gibi yönetiminize iletilebilir.

Süreyi belirleyen üç şey vardır: bağımsız bölüm ve blok sayısı, incelenecek dönemin uzunluğu ve kapsamın genişliği (yalnızca mali denetim mi, yoksa on alanın tamamı mı).

Belgelerin eksiksiz ve düzenli teslim edilmesi süreyi belirgin biçimde kısaltır; dağınık ya da parça parça teslim edilen belgeler en çok zaman kaybettiren etkendir. Takvim, kapsam belirlenirken birlikte yazılı olarak kararlaştırılır.

Ücret sabit bir tarifeye değil, işin büyüklüğüne bağlıdır. Belirleyici başlıklar şunlardır:

• Bağımsız bölüm ve blok sayısı
• İncelenecek hesap döneminin uzunluğu
• Kapsam: mali denetim mi, 360° denetimin kaç alanı mı
• Çalışan personel sayısı ve bordro düzeninin karmaşıklığı
• Teknik sistemlerin sayısı (asansör, jeneratör, havuz, yangın sistemi)
• Belgelerin dijital mi kâğıt mı olduğu

Sitenizin büyüklüğünü ve hesap dönemini yazarsanız kapsamı ve teklifi birlikte netleştiririz.

Hayır. İnceleme, belgelerin kopyaları ya da dijital örnekleri üzerinden yürütülür; defterlerin ve dosyaların yönetimden uzun süre alınması gerekmez.

Yöneticiden istenen tek şey, bulgulara ilişkin yazılı açıklamasını vermesidir. Bu açıklama rapora olduğu gibi eklenir.

Denetimde görülen bordrolar, kimlik bilgileri, aidat borç listeleri ve kamera kayıtları kişisel veridir. Bunlar yalnızca denetim amacıyla incelenir, üçüncü kişilerle paylaşılmaz.

Raporda kişiler, gerekmedikçe isimle değil bağımsız bölüm numarasıyla anılır. Aidat borcu listelerinin panoya asılması ya da tüm sakinlere isim isim duyurulması ise Kişisel Verileri Koruma Kurulu kararlarına göre hukuka aykırıdır; bu uygulama varsa rapora bulgu olarak geçer.

Dayanak: 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu · KVKK Kurul kararları

Teslim edilmeyen belge bir engel değil, bulgudur. Hangi belgenin hangi tarihte istendiği ve teslim edilmediği rapora yazılır; kurul bu eksikliği görerek karar verir.

Yöneticinin defter tutma, belgeleri saklama ve hesap verme yükümlülükleri kanundan doğar. Belge vermekten kaçınma, sonraki adımlarda kat malikleri açısından ayrı bir dayanak oluşturur.

Dayanak: Defter ve belge düzeni: m.36 · Hesap verme: m.39

Rapor bir karar değil, tespit belgesidir. Neyin bulunduğunu, hangi belgeye dayandığını ve ne yapılması gerektiğini gösterir; karar yetkisi kat malikleri kurulundadır.

Kurul, raporu görüştükten sonra yöneticiyi ibra edebilir, etmeyebilir, eksikliklerin giderilmesine karar verebilir ya da haklı bir sebep varsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.41

İbra, kurulun yöneticinin o dönemki işlemlerini onaylaması ve aklamasıdır. Denetim raporu ibraya kendiliğinden engel değildir; kurul raporu okuyup yine de ibra edebilir.

Ancak ibra her şeyi kapatmaz. Yargı kararlarında, ilk bakışta anlaşılamayacak nitelikteki işlemler bakımından ibranın koruma sağlamadığı kabul edilmektedir. Bu yüzden ibra oylaması öncesinde raporun kat maliklerine ulaşmış olması önemlidir.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali sulh hukuk mahkemesinden istenir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde dava açabilir.

1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Aidat alacağı için ilamsız icra takibi ise bu şarta tabi değildir.

Dayanak: İptal davası: m.33 · Dava şartı arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B

Rapor, bir uyuşmazlıkta delil olarak dosyaya sunulabilir. Ancak bağımsız bir denetim raporu bilirkişi raporu değildir; mahkeme gerek görürse kendi bilirkişisini görevlendirir ve delilleri serbestçe değerlendirir.

Raporun değeri, her bulgunun dayandığı belgeye atıf taşımasından gelir. Belgeye bağlanmamış bir tespit, mahkemede de kurul önünde de zayıf kalır.

Kısmen. 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, yeniden değerleme oranıyla sınırlamayı yalnızca geçici işletme projesi için getirdi. Yani kurul onaylı bir bütçe yokken yöneticinin tek başına hazırladığı geçici bütçe, yürürlükteki proje bedelini bu oranın üzerinde aşamaz.

Kat malikleri kurulunun onayladığı asıl işletme projesinde ise yasal bir artış tavanı yoktur; kurul gerekli görürse bu oranın üzerinde bir bütçeye karar verebilir. "Aidat zammı sınırlandı" biçimindeki genellemeler bu ayrımı atladığı için yanıltıcıdır.

Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 (7579 sayılı Kanun ile değişik)

Hayır. 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yalnızca 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirdi. Yönetim şirketlerine yetki belgesi, Bakanlık denetimi ya da profesyonel yönetici zorunluluğu getiren bir hüküm kanun metninde yer almamaktadır.

Denetime ilişkin 39 ve 41. maddeler de değişmedi.

Dayanak: 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete 22 Mayıs 2026, sayı 33261

Toplu yapılarda, yani birden çok blok ve ortak tesisten oluşan sitelerde, 2026 değişikliğiyle bu nisap beşte dörtten üçte ikiye indirildi.

Tek parselli, tek yapılı apartmanlarda ise yönetim planının değiştirilmesi için aranan beşte dört çoğunluk değişmedi. İki durum sık karıştırılıyor.

Dayanak: Toplu yapı: m.70 · Tek yapı: m.28

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kesinleşen işletme projesi ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu anlamında belge sayılır; bu, icra takibini kolaylaştırır.

Denetimde bakılan şey borcun varlığı değil, yönetimin bu takibi yapıp yapmadığıdır. Takip edilmeyen ve birikmeye bırakılan alacak, diğer kat maliklerinin sırtına yüklenmiş bir maliyettir.

Dayanak: Gecikme tazminatı: m.20 · İşletme projesinin belge niteliği: m.37